רכישת דירה או בית מגורים היא הרכישה הגדולה והמורכבת ביותר של כל משק בית. בדיקה אדריכלית הינה הכרחית למי שאינו מבין בתחום. עלות הבדיקה זניחה לעומת כמה כסף יכול רוכש הנכס לחסוך בעזרת ייעוץ כזה.

 

תהליך רכישת דירה מתחיל בהגעת הלקוח למשרד מכירות. בו הוא מקבל תכנית ומפרט כללי. 

הקבלן בדרך כלל מספק ללקוח תכנית אדריכלית עם אינפורמציה חלקית בלבד: בתכנית יש מידות כלליות בלבד, עם ריהוט מוקטן בדרך כלל, על מנת לייצר אשליית מרחב.

המפרט הכללי הוא רשימה כללית מדיי של מה שהלקוח מקבל בדירה, כך שבדרך כלל אין לקונה אפשרות להעריך את השווי הכספי של הפריטים, ובטח שלא את המראה שלהם בפועל. 

במקרה הטוב הקונה מקבל לידיו “מפרט מכר” ובו יש פירוט של חומרי גמר ובינוי, אולם גם כאן הקבלנים לוקים בפירוט כללי מאוד ולא מתחייב, שמשאיר את הקונה עם הרבה סימני שאלה.

 

לדוגמא: הכנה למיזוג או לחשמל חכם- הרבה פעמים הכוונה היא לביצוע הכנת חשמל בלבד למיזוג. גם כשהדירה כוללת מיזוג יש לבדוק מאיזה סוג והספק יחידות המיזוג המסופקות, ולהניח שיהיה צורך לשדרג אותן ביחידות חזקות יותר, ואם נרצה תריסים דקורטיביים זה גם יהיה כרוך בעלות נוספת.

דוגמא נוספת: במפרט יכול להופיע זכות למטבח של חברה יוקרתית, אולם כשהלקוח יגיע לבחור מטבח הוא יגלה שהוא מקבל מטבח בסיסי בלבד ואז שוב יידרש לשדרג אותו בתוספת עלות. לעתים עצם העובדה שיש פה “לקוח שבוי” שהגיע דרך קבלן, תגרום לו לשלם יותר מאשר היה משלם לו היה מגיע כלקוח עצמאי לחברת המטבחים.

המצב אינו שונה גם כשמדובר בריצופים וכלים סניטריים. גם פה בדרך כלל הלקוח יגיע לבחור את האלמנטים רק לאחר שנתן מקדמה לרכישת הדירה. הוא עלול לגלות שכל הפריטים בסטנדרט הקבלני אינם מתאימים לו, אף שיוצגו לו בחברה יוקרתית לכאורה. איש המכירות יציע לו, כמובן, לשדרג את הכל בתוספת תשלום משמעותית. לדוגמא, אם ירצה לשדרג ריצוף בדירת 120 מ”ר, הוא יכול לשלם לדוגמא עוד כ- 150 ש”ח תוספת, כך שרק תוספת זאת כרוכה בעוד כ-20000 ש”ח תוספת.

בנוסף, מפרט קבלני לוקח בהרבה ניסוחים של “או”. במקום לתת סוג מדוייק של גמרים, הקבלן יכתוב "זה או זה” וכך יאפשר לעצמו מקסימום גמישות. כאן הלקוח יכול רק לקוות שהקבלן יספק חומרי גמרים טובים.

 

אדם הרוכש דירה בדרך כלל גם אינו מודע למשמעות של כמויות נקודות חשמל שייתן הקבלן. אם ירצה להוסיף נקודות יגלה שגם בכך יש תוספת עלות משמעותית.

 

המלצות:

1. קודם כל לעבוד עם איש מקצוע. אדריכל או מעצב פנים שמכיר את השוק ואת נקודות התורפה במצבים אלו, וגם יודע להמליץ על שינויים שכדאי לערוך בדירה טרם הביצוע. החסכון הכספי הוא עצום לעומת עלות ייעוץ שכזה.

2. יש לבדוק אם הקבלן מחייב את הלקוח על שינויים אדריכליים (כמו הזזת מחיצות או נקודות חשמל) כיוון שהרבה קבלנים מחייבים את הלקוח גם אם יקבלו את השינויים טרם ביצוע הבנייה. לעתים ניתן להתמקח ולקבל שינויים ללא עלות במעמד הרכישה. יש להקפיד לצרף תכנית אדריכלית ברורה המעידה על השינויים וגם נוסח כתוב.

3. יש לבדוק עם האדריכל את כל הסעיפים במפרט, ואם חסר פירוט לדרוש אותו מהמוכר.

4. במקרים של מפרטים עם הרבה “או” יש לדרוש ניסוח מדוייק של מה הלקוח מקבל, לפחות בתחום הדירה שלו.

5. לבקש מקבלן לקבל מפרט של כלים סניטריים ומטבח וללכת לבדוק את הנושא לפני חתימה. כך תוכלו להשפיע על הסיכום הסופי במעמד החתימה כך שיהיה לשביעות רצונכם.

6. לעבור ביסודיות על מפרט מכר ולדרוש שינויים בכתב במעמד החתימה על מנת לשפר תנאים. 

7. מן הסתם, לא כל השינויים שתדרשו מהקבלן יתקבלו על ידו. איש מקצוע יוכל להמליץ על אילו אלמנטים כדאי להתעקש, זאת מתוך הבנה של עלויות וחשיבות כל אלמנט במפרט.